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Questões frequentes sobre a nova lei das rendas.noticias

Confira as respostas da Uría Menéndez - Proença de carvalho

1) Actualização de renda: Se o senhorio não tiver capacidade para pagar 5 anos a título de indemnização, por não ter chegado a acordo com o inquilino, volta tudo ao mesmo, ou seja, a renda não é actualizada?

O novo mecanismo de actualização das rendas tem como ponto de partida a negociação entre as partes, devendo a iniciativa da actualização partir sempre do senhorio. De acordo com a Proposta de Lei, caso o inquilino não esteja de acordo com o valor de renda proposto pelo senhorio, poderá aquele apresentar uma contraproposta oferecendo um novo valor. Por seu turno, caso o senhorio não aceite a contraproposta apresentada pelo inquilino, restar-lhe-ão aos seguintes vias de acção: (i) denunciar o contrato de arrendamento, caso em que deverá pagar uma indemnização ao inquilino no montante mínimo equivalente a 5 anos da renda resultante do valor médio das propostas apresentadas pelo senhorio e pelo inquilino; ou (ii) actualizar o valor da renda tendo por limite o valor anual correspondente a 1/15 avos do valor patrimonial do imóvel, conforme avaliação do mesmo realizada de acordo com o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. Assim, e em conclusão, caso o senhorio não logre suportar o valor de indemnização que seria devido ao inquilino, resta-lhe actualizar a renda em respeito pelos tectos máximos legalmente fixados, ficando impedido de proceder à denúncia do contrato de arrendamento.

Simultaneamente com a actualização de renda, proceder-se-á à transformação do tipo de contrato e da sua duração. Assim, caso não haja acordo entre as partes quanto ao novo tipo e duração do contrato de arrendamento, este ter-se-á por transformado num contrato de prazo certo de 5 anos, podendo, em consequência, o senhorio opor-se à renovação destes contratos de arrendamento para o termo daquele prazo de 5 anos.

2) Sou senhorio. Como tenho baixos rendimentos englobo no IRS os rendimentos prediais pagando muito menos IRS do que a taxa liberatória de 25% que poderá vir a ser aplicada a estes rendimentos. Será que poderei continuar a englobar estes rendimentos ou terei de pagar a taxa de 25%?

Apesar de equacionada pelo Governo a possibilidade de criação de um taxa especial de IRS de 25% aplicável aos rendimentos prediais, a proposta da Nova Lei do Arrendamento Urbano apresentada na Assembleia da República limita-se a prever, a este respeito, que "As rendas de prédios urbanos auferidas por pessoas singulares serão objecto de regime fiscal a fixar em diploma próprio".
Por este motivo, e na medida em que não foi ainda aprovado o referido regime fiscal, não se afigura possível determinar quais os moldes em que, na sequência da aprovação da referida proposta de lei, serão tributados os rendimentos prediais em sede de IRS.

Não obstante, caso se verifique, de facto, a criação de uma taxa liberatória ou especial de 25% para tributação destes rendimentos, é previsível que, tal como ocorre com outros rendimentos sujeitos a taxa liberatória ou especial auferidos por residentes em Portugal, se mantenha a possibilidade de englobamento de tais rendimentos prediais por opção do contribuinte.

3) Em caso de falta de acordo entre as partes quanto ao montante da actualização da renda antiga, quem tem de fazer prova que o senhorio não tem meios para pagar a indemnização prevista na proposta de lei?

Caso a nova renda seja fixada tendo por base o valor patrimonial do locado (1/15), as actualizações a que as Finanças irão proceder em 2012 serão ponderadas por algum factor de habitabilidade do edifício?
A Proposta de Lei não assenta numa lógica de necessidade de fazer prova da insuficiência de meios por parte do senhorio para suportar a indemnização eventualmente devida ao inquilino. E isto porque o senhorio tem uma via alternativa à denúncia do contrato de arrendamento (e consequentemente ao pagamento da referida indemnização) que consiste na possibilidade de actualizar a renda até ao limite máximo do valor anual de 1/15 avos do valor patrimonial actualizado do imóvel.
Note-se que, acordo com a Proposta de Lei, aquele valor indemnizatório deverá corresponder a um mínimo de 5 anos de renda resultante do valor médio das propostas apresentadas pelo senhorio e pelo inquilino, podendo, no entanto, ser agravado para um montante equivalente a 7,5 ou 10 anos caso a renda oferecida pelo inquilino no processo de negociação da actualização da renda, não for inferior à proposta inicial do senhorio em mais de 20% ou 10% respectivamente.

Quanto à segunda parte da sua questão, a avaliação geral dos prédios urbanos a realizar pela Administração Fiscal (que terá por objecto os prédios urbanos que em 1 de Dezembro de 2011 ainda não tivessem sido avaliados nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis - IMI - e em relação aos quais não tenha sido entretanto iniciado procedimento de avaliação) será efectuada de acordo com as regras fixadas no Código do IMI.

Ora, ao abrigo de tais regras, a avaliação assentará na ponderação de diversos factores, entre os quais se incluem os chamados "elementos de qualidade e conforto" do prédio, que respeitam, por exemplo, à qualidade construtiva do edifício, à existência de garagem, piscina ou outros equipamentos de lazer (com efeito majorativo), ao deficiente estado de conservação do edifício, à existência de áreas inferiores às regulamentares e à inexistência de cozinha, instalações sanitárias, instalações de rede pública de água, gás ou esgotos (com efeito minorativo), entre outros. Para além dos "elementos de qualidade e conforto" referidos, deverá ser também ponderada a vetustez, ou seja, a "idade" do prédio, entendendo-se como tal o número de anos decorridos desde a data da emissão da licença de utilização do prédio, quando exista, ou da conclusão das respectivas obras de edificação.
Assim, quer através dos coeficientes relativos aos "elementos de qualidade e conforto", quer através do coeficiente de vetustez, as "condições de habitabilidade" dos prédios objecto de avaliação deverão ser efectivamente ponderadas aquando da fixação dos respectivos valores patrimoniais tributários, influenciando, consequentemente, os aumentos de rendas que sejam fixados tendo por base tais valores.

4) Quanto aos mecanismos de protecção do inquilino, lendo a Proposta de Lei, que transcrevo no ponto (ii), fico com a ideia de é a que a renda final e não o aumento, que não pode ser superior a € 50. Ou seja, este será sempre o limite final da renda e não o limite do aumento. Gostava de ter o vosso comentário porque posso ser eu, numa leitura superficial que fiz da lei, a estar a interpretar mal o artigo em que se baseiam.
Artigo 35.º (...)
c) O valor actualizado da renda corresponde, até à aprovação dos mecanismos de protecção e de compensação social:
(i) A um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a);
(ii) A um máximo de 10% do RABC do agregado familiar do arrendatário com o limite previsto na al. a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 500 mensais.
A norma transcrita estabelece, efectivamente, qual deverá ser o valor máximo da renda e não o limite da respectiva actualização. No entanto, a leitura da alínea (ii) não permite concluir que o limite máximo da renda seja fixado em €50. De facto, o que a lei estabelece é que, caso o rendimento mensal do agregado familiar não exceda € 500, a renda anual actualizada não poderá ser superior ao montante correspondente a 10% do rendimento anual bruto corrigido ("RABC"). Supondo que o RABC do inquilino se fixa em € 7.000 (i.e. €500x14 meses) o valor da renda mensal actualizado não poderá exceder o montante de €58,30 (ou seja €700/12 meses). Sem prejuízo, note-se ainda que a Proposta de Lei estabelece que a renda actualizada nunca poderá exceder o valor anual de 1/15 avos do valor actualizado do imóvel, pelo que, sendo aquele superior, deverá ter-se por reduzido a este tecto máximo.

No entanto, de acordo com a Proposta de Lei, caso o valor de renda apurado de acordo com os vários limites fixados legalmente fixados, seja inferior ao valor que resultaria da actualização anual da renda em função dos coeficientes de actualização dos arrendamentos urbanos, será este o último o valor aplicável.

5) Habitando num apartamento alugado em data anterior a 1990, e tendo o mesmo apartamento sido adquirido em 2004 por uma imobiliária, questiono-vos sobre se a data de arrendamento deve, em sede da nova lei do arrendamento, ser considerada a de início de arrendamento com o anterior proprietário ou, se esta data passou a ser a da aquisição pelo novo proprietário.

A Proposta de Lei em nada modifica o momento da entrada em vigor do seu contrato de arrendamento. Assim sendo, assumindo que o contrato de arrendamento foi celebrado em 1990 e que nunca acordou, com o seu actual senhorio nenhuma alteração ao mesmo visando a submissão do arrendamento original ao regime jurídico que tenha posteriormente entrado em vigor , o seu contrato de arrendamento considera-se, para todos os efeitos legais, como tendo sido celebrado em 1990 e sujeito enquadramento legal então vigente. A alteração do senhorio em nada altera os termos do contrato de arrendamento celebrado com o anterior proprietário.

6) Esta nova lei a entrar em vigor em 2012, aplica-se também a arrendamentos comerciais?

Sim, a Proposta de Lei prevê também alterações a aplicar aos contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais.

7) No caso de os senhorios não poderem pagar uma indemnização ao inquilino, como podem fazer prova disso? Através das Finanças ou da conta bancária?

Ver resposta à Questão 3.

8) E no caso dos inquilinos com carências económicas, como podem fazer prova disso?

Os inquilinos que invoquem uma situação de carência económica deverão comprová-la mediante exibição de documento comprovativo emitido pelo Serviço de Finanças competente, do qual conste o valor do rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar do inquilino.

9) Gostaria de saber se as alterações ao arrendamento urbano agora apresentadas são extensivas ao arrendamento comercial.

Sim, a Proposta de Lei prevê também alterações a aplicar aos contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais.

10) Assinei um contrato de arrendamento em 1984 em Lisboa com o meu senhorio pelo valor de 10.000$00, com uma cláusula de aumento anual conforme inflação, neste momento pago à volta de 300€, em que me vai afectar a nova lei do arrendamento?

Dado a sua questão ser omissa quanto à modalidade de arrendamento urbano em causa, assumimos, para a nossa resposta, de que se trata de um arrendamento para fins habitacionais.

Um dos objectivos que guiaram a elaboração da Proposta de Lei foi o de permitir o gradual desaparecimento dos contratos celebrados antes de 1990, os quais se regulavam por um regime jurídico com um cariz proteccionista da posição do inquilino. Em consequência, o seu contrato de arrendamento poderá ser afectado de modo significativo, já que assistirá ao seu senhorio o direito de propor uma actualização da renda de acordo com preços de mercado e de convolar o regime do seu contrato de arrendamento para um contrato de prazo certo. Assim, caso o seu senhorio pretenda actualizar a renda que actualmente paga, poderá notificá-lo para o efeito, indicando (i) o valor da renda pretendida, e qual o tipo e duração de contrato propostos; e (ii) o valor do imóvel arrendado, resultante de avaliação realizada de acordo com o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. Em resposta a esta petição, poderá optar por (a) aceitar o novo valor de renda; (b) rejeitar a proposta do senhorio, contrapropondo um montante diferente de renda e/ou de tipo ou duração do contrato; ou ainda (c) denunciar o contrato, caso em que deverá desocupar o local arrendado no prazo máximo de 3 meses contados da data da recepção da sua comunicação pelo senhorio.
O silêncio do inquilino ou a sua falta de resposta no prazo de 30 dias contados da recepção da notificação remetida pelo senhorio, será entendido como uma aceitação dos termos propostos por este.

Note que, caso o senhorio recuse o valor de renda por si proposto, assistir-lhe-á o direito de (i) denunciar o contrato de arrendamento devendo, no entanto, pagar-lhe uma indemnização mínima correspondente ao valor de 5 anos da renda resultante da média das duas propostas; ou (ii) optar por actualizar a renda, ficando o valor actualizado da renda anual limitado pelo tecto máximo correspondente 1/15 avos do valor do locado, conforme avaliação efectuada nos termos do referido Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.

Relativamente ao novo tipo e duração do contrato, caso não logre chegar a acordo com o seu senhorio, passa o seu contrato a ter-se como um contrato de duração certa com o prazo de 5 anos.

A Proposta de Lei fixa ainda regimes excepcionais de actualização da renda e de modificação do tipo e duração do contrato caso o inquilino invoque estar numa situação de carência económica, tenha idade igual ou superior a 65 anos ou, ainda tenha um grau de incapacidade comprovado superior a 60%.

Finalmente, deve ainda ser notado que as novas normas permitirão a denúncia extrajudicial dos arrendamentos habitacionais anteriores a 1990 para a realização de obras de demolição, remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, ficando nesse caso o senhorio obrigado a pagar uma indemnização equivalente a 6 meses de renda (em vez das anteriormente previstas despesas resultantes da desocupação com um mínimo de 2 anos de rendas) ou, mediante acordo e em alternativa, a garantir o realojamento do arrendatário em condições equivalentes às que tinha. No caso de se tratar de arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com incapacidade de grau comprovado superior a 60% será necessário assegurar o realojamento referido, na falta de acordo entre as partes.

 

Confira as respostas da Equipa de Direito Imobiliário PLMJ

Nota: cumpre esclarecer que as respostas a estas questões será dada à luz da Proposta de Lei n.º 38/XII, aprovada em Conselho de Ministros de 29 de Dezembro de 2011 (a "Proposta de Lei") que tem em vista a alteração do Novo Regime do Arrendamento Urbano ("NRAU") aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
Contudo e na medida em que as nossas respostas se baseiam numa Proposta de Lei (e não numa lei já aprovada) cumpre ressalvar que tal Proposta poderá vir a sofrer alterações antes da sua aprovação final, as quais poderão, naturalmente, ter impacto nas soluções ora apresentadas.


1) A proposta de lei prevê um regime transitório para os contratos habitacionais antes de 1990, a aplicar a partir de 1 de Janeiro de 2013. Até essa data, qual o regime aplicável? Continua a ser aplicável o regime faseado previsto no NRAU?

Nos termos da Proposta de Lei, alguns dos artigos do NRAU alterados apenas entrarão em vigor com a nova redacção conferida pela Proposta de Lei em 1 de Janeiro de 2013, nomeadamente os referentes à actualização da renda.
Assim, até o dia 1 de Janeiro de 2013 dever-se-á continuar a aplicar o regime previsto no NRAU, mais concretamente os artigos que tratam precisamente da matéria relativa à actualização de rendas no âmbito dos contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do "RAU" (Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro).

2) O que muda para os contratos de arrendamento temporários, por exemplo para fins turísticos? Também para este tipo de contratos, com prazos reduzidos, os contratos tem que passar a ser escritos?

Por um lado, a Proposta de Lei prevê que todos os contratos de arrendamento estão sujeitos à forma escrita e não apenas os contratos de arrendamento com um prazo superior a 6 (seis) meses.
Por outro lado, a Proposta de Lei elimina ainda a disposição relativa aos denominados "contratos de arrendamento para fins especiais transitórios" e aos contratos de arrendamento para habitação não permanente aos quais não se aplicava o limite mínimo de duração de 5 anos.

A eliminação desta excepção faz todo o sentido ao abrigo do enquadramento da Proposta de Lei na medida em que uma das principais alterações é a eliminação de um período de vigência mínima para os contratos de arrendamento para fins habitacionais.

Tal como já sucede, no âmbito do NRAU, para os contratos de arrendamento para fins não habitacionais, a Proposta de Lei prevê que a estipulação do prazo de vigência do contrato - quer este seja para fins habitacionais quer seja para fins não habitacionais - fique na liberdade contratual das partes, prevendo apenas que, na ausência de estipulação das partes, os contratos de arrendamento para fins habitacionais consideram-se celebrados com prazo certo pelo período de 2 anos.

Em suma, de acordo com a Proposta de Lei, deixa de haver a necessidade de delimitar juridicamente a figura específica dos "contratos de arrendamento temporários", deixando de haver um limite mínimo de vigência para os contratos de arrendamento e todos eles devem estar sujeitos à forma escrita.

3) Gostaria de tirar umas dúvidas sobre o meu arrendamento. Tenho 65 anos, neste momento estou no NRAU faseada por 10 anos. Estou com uma renda de 110 euros num t1 que habito há 34 anos. O meu ordenado líquido é de 1.150, o ilíquido de 1 309. Não sei se estando sob este regime se também vou ser aumentada? Se sim uma vez que nem sequer tenho os subsídios para quanto posso ser aumentada? Será sobre a avaliação do imóvel?

Fui ver e está avaliado (pois a senhoria mandou fazer a actualização para efeitos do NRAU) em 45 000 eur. Não sei o que eles consideram com problemas económicos. Gostaria de saber se sempre for mexido o meu arrendamento é pelo valor patrimonial ou pela questão económica? Para quanto passarei e se é tudo de uma vez. 
A actualização da renda nos termos previstos na Proposta de Lei, depende da iniciativa do senhorio que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos.
Após a recepção pelo arrendatário da comunicação a que se faz referência no parágrafo antecedente, este terá um prazo de 30 dias para responder, podendo aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, opor-se ao mesmo propondo um novo valor, pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou denunciar o contrato de arrendamento.
Por outro lado, e no caso de o arrendatário ter idade igual ou superior a 65 anos, tal circunstância deverá igualmente ser comunicada ao senhorio (de notar que esta circunstância apenas poderá ser invocada quando o arrendatário tenha no local arrendado a sua residência permanente ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença).
Caso o arrendatário invoque e comprove que tem idade igual ou superior a 65 anos, o valor da renda proposto pelo senhorio (bem como o tipo e a duração do contrato) será apenas aplicável mediante acordo entre as partes.
Caso o arrendatário se oponha ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepção da resposta do arrendatário, deve comunicar-lhe se aceita ou não a nova renda proposta.

Se o senhorio não aceitar o novo valor da renda proposto pelo arrendatário, o contrato manter-se-á em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável, sendo o valor da renda apurado nos seguintes termos (para vigorar durante um período de 5 anos): a nova renda terá um limite máximo correspondente a 1/15 do valor do local arrendado (o valor do local arrendado corresponderá ao valor da avaliação realizada nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis).

Acresce ainda que, caso o arrendatário invoque e comprove - anualmente durante o referido período de 5 anos - que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais (RMNA), o aumento do valor da renda poderá ainda sofrer uma maior limitação na medida em que (até à aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social) não poderá ultrapassar um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário (limite esse que será de 10% do RABC no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a EUR 500,00 mensais).
Findo o referido período de 5 anos, o senhorio poderá desencadear novo processo de actualização da renda.
No entanto no caso de as partes não chegarem nesse momento a acordo o contrato não passará a estar "submetido ao NRAU". Fazemos notar que a Proposta de Lei prevê que, caso a renda seja actualizada no termo do referido período de
5 anos, o arrendatário possa ter direito a um subsídio de renda, nos termos e condições ainda a definir em diploma próprio.

4) A proposta do Governo (penso que é o artigo 15º. F) refere que o inquilino pode opor-se em tribunal, tendo para isso de pagar não só a taxa de justiça, mas também o pagamento de uma caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso.
No entanto, se o inquilino não puder pagar a caução no valor das rendas (até porque se o tivesse pagaria as rendas em atraso ao senhorio) fica impedido de aceder à justiça. É mesmo assim?

Como nota prévia, cumpre-nos referir que a questão que nos foi colocada não pode ser devidamente esclarecida no âmbito de uma simples consulta, com um prazo de resposta substancialmente reduzido, na medida em que tal implicaria um estudo mais aprofundado do tema. Não obstante, fazemos notar o seguinte:

1. Não nos parece que a exigência legal do depósito das eventuais rendas em atraso, a título de caução, sob pena de o arrendatário se ver impedido de se opor ao procedimento especial de despejo, levante um problema de inconstitucionalidade.

Na verdade, com a celebração do contrato de arrendamento, o arrendatário obriga-se, desde logo, ao pagamento da renda devida pelo local arrendado, pelo que a exigência de pagamento - seja o pagamento da renda ao senhorio ou a prestação de caução no valor equivalente às rendas vencidas, no âmbito de uma acção de despejo - não poderá ser invocada como inconstitucional, com o argumento de que - em caso de insuficiência económica - impossibilite o acesso à justiça.

2. Situação diversa é a necessidade do pagamento de custas judiciais por parte do arrendatário, por forma a que este tenha o direito a se opor a uma acção de despejo. Ao contrário da obrigação do pagamento da renda, a que o arrendatário se vinculou no momento da celebração do contrato de arrendamento, o pagamento de custas judiciais como requisito prévio para o acesso à justiça não foi uma circunstância para a qual o arrendatário tenha dado o seu assentimento prévio.
Não obstante, e tendo em vista permitir o acesso à justiça a todos, encontra-se legalmente previsto o Apoio Judiciário a pessoas em situação de insuficiência económica.
A protecção jurídica, na modalidade de Apoio Judiciário, deve ser requerida antes da primeira intervenção processual e pode ser concedida independentemente da posição processual (autor, réu ou interveniente) que o requerente ocupe na causa. Podem ser beneficiários deste Apoio todos os cidadãos nacionais e da União Europeia, bem como os estrangeiros e os apátridas com título de residência válido num Estado membro da União Europeia, e ainda as pessoas colectivas sem fins lucrativos que demonstrem estar em situação de insuficiência económica.

O Apoio Judiciário apresenta cinco modalidades, podendo algumas ser requeridas cumulativamente (por exemplo as indicadas em 1. e 2.):

1. dispensa de taxa de justiça e demais encargos com o processo; 
2. nomeação e pagamento da compensação de advogado;
3. pagamento da compensação de defensor oficioso
4. pagamento faseado de taxas de justiça e demais encargos com o processo;
5. pagamento faseado da compensação de advogado.

A efectiva concessão do Apoio Judiciário na(s) modalidade(s) requerida(s) depende da apreciação da situação de insuficiência económica do requerente, pelo que será necessário preencher e entregar junto do Serviço de Segurança Social os formulários disponibilizados para o efeito pela Segurança Social (em papel e no site da mesma), os quais deverão ser acompanhados de todos os documentos capazes de demonstrar a insuficiência económica. Decorridos 30 dias úteis sem resposta, o pedido considera-se tacitamente deferido.
Segundo a lei de acesso ao direito e aos tribunais, considera-se em situação de insuficiência económica, aquele que não tem condições objectivas - fixadas na lei - para suportar pontualmente os custos de um processo, que siga qualquer forma e perante qualquer Tribunal, incluindo nos julgados de paz e noutras estruturas de resolução alternativa de litígios.
Assim entendemos que, as acções que eventualmente venham a ser intentadas ao abrigo do Novo Regime do Arrendamento Urbano (na redacção que lhe vier a ser introduzida pela Proposta de Lei n.º 38/XII, aprovada em Conselho de Ministros de 29 de Dezembro de 2011), também serão abrangidas pela protecção conferida pelo apoio judiciário.

5) Em referência à nova lei gostava que informassem do seguinte:
a) No caso de obras Profundas? Será que numa casa - mudar a porta principal, fazer pintura interior, mudar janelas, mudar louças casa de banho, refazer canalização e refazer o hão são consideradas obras profundas. Neste caso «se sim» para o despejo basta uma simples carta ou é preciso também algum documento da Câmara Municipal? b) Se o inquilino não pagar até ao dia 8 de cada mês (data pagamento no contrato) tem de pagar depois mais 50%? c) No caso das micro empresas comerciais que estarão protegidas por 5 anos. Findo este prazo o senhorio poderá renovar depois o contrato só por 2 anos? E no fim desses dois poderá o senhorio
recuperar o seu imóvel?
O regime da denúncia dos contratos de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos encontra-se regulamentado em legislação complementar ao NRAU, mais especificamente
no Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, a qual - de acordo com o estabelecido na Proposta de Lei - deverá ser adaptada à nova lei, no prazo de 90 dias a contra da sua publicação.

Neste sentido, ainda não são conhecidas as alterações a introduzir ao referido diploma legal, pelo que não estamos em condições de responder à primeira questão suscitada.

Por outro lado, e no que se refere à mora do arrendatário no pagamento da renda, a Proposta de Lei não faz qualquer tipo de alteração às normas actualmente aplicáveis, pelo que neste caso o senhorio mantém a
faculdade de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se a falta de pagamento servir de base à resolução do contrato pelo senhorio.
De notar que cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato, se o arrendatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu início.
Por último, relativamente à microempresa a Proposta de Lei refere-se às "microentidades" definindo-as como a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites
seguintes: (a) total do balanço e/ou (b) volume de negócios líquido de € 500 000 e/ou (c) número médio de 5 empregados durante o exercício.

Ás microentidades é concedido um período de 5 anos, durante o qual o valor da renda será actualizado de acordo com um dos seguintes critérios (aplicando-se o critério do qual resultar um valor mais elevado): (a) o valor actualizado da renda terá como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado (o valor do local arrendado corresponderá ao valor da avaliação realizada nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis); ou (b) o valor actualizado da renda será o resultante da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses e para os quais existam valores disponíveis à data de 31 de Agosto, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística.
Findo este período de 5 anos, o senhorio poderá promover a actualização da renda nos termos gerais, tais como estabelecidos na Proposta de Lei, isto é o senhorio deverá comunicar ao arrendatário o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos (o senhorio é livre de propor qualquer período de duração para o contrato).
Após a recepção pelo arrendatário da comunicação a que se faz referência no parágrafo antecedente, este terá um prazo de 30 dias para responder, podendo aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, opor-se ao mesmo propondo um novo valor, pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou denunciar o contrato de arrendamento.
Se as partes não chegarem a acordo, o contrato terá um prazo de 2 anos referido podendo o senhorio opor-se à respectiva renovação nos termos gerais aplicáveis, caso em que o arrendatário deverá desocupar o local arrendado.

6) Arrendei a minha casa em 2012, tendo o contrato sido iniciado em 02-01-2012. Hoje irei a uma Repartição de Finanças para o registar. Pergunto - O meu contrato já se encontra abrangido pela nova lei?

Não. A lei actualmente em vigor e aplicável ao seu contrato é o denominado Novo Regime do Arrendamento Urbano ("NRAU") aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, aplicável desde 2006. A "nova lei" é ainda apenas uma Proposta de Lei, ainda sujeita à aprovação na especialidade, podendo consequentemente vir a sofrer alterações. Posteriormente, a lei terá que ser promulgada e publicada em Diário da República. Nos termos da Proposta de Lei, a nova lei apenas entrará em vigor 90 dias após a sua publicação (com excepção de alguma matérias que só serão aplicáveis a partir de 01.01.2013).

7) Qual é a penalização a que estou sujeito caso não registe o contrato de arrendamento nas finanças no prazo limite?

De acordo com o previsto no Código do Imposto de Selo, a celebração de contratos de arrendamento deve ser comunicada às Finanças, devendo um exemplar do contrato ser entregue juntamente com a referida comunicação, até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento.
Caso o senhorio não proceda a tal comunicação e à entrega do contrato de arrendamento dentro do prazo legalmente previsto para o efeito, poderá incorrer em responsabilidade contra-ordenacional, sendo-lhe aplicável
uma coima de €100 a €2.500, nos termos do disposto no Regime Geral das Infracções Tributárias. A Proposta de Lei aprovada em Conselho de Ministros em nada altera esta matéria de natureza tributária.

Note-se no entanto que uma das principais alterações da Proposta de Lei é a criação de um Balcão do Arrendamento que visa dinamizar a tramitação do procedimento especial de despejo em caso de cessação do contrato de arrendamento. Porém, apenas poderão recorrer e beneficiar do atendimento deste Balcão do Arrendamento os senhorios que tiverem efectuado as declarações tributárias legalmente exigíveis e pago o imposto de selo pela celebração e registo do contrato de arrendamento nas Finanças.

8) Tenho um inquilino que tem um contrato de 1975 (paga renda de 74€), mas deixou de lá viver há 4 anos e quem lá vive agora é o filho com a namorada. O pai continua com tudo naquela morada, domicilio fiscal, cartão único, tudo, mas ele vive noutra casa que não é dele foi comprada e deixou no nome dos filhos porque é uma pessoa que tem problemas no banco de Portugal e legais. A renda é feita por transferência bancária e feita pela mulher que ele está divorciado ficticiamente. Questiono se consigo nesta situação colocar uma ordem de despejo visto já não lá viver, e viver o filho.

Ao abrigo do Novo Regime do Arrendamento Urbano ("NRAU") aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, actualmente em vigor, o não uso do local arrendado por mais de um ano é fundamento de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio. Com efeito, impende sobre o arrendatário um dever de uso do local arrendado e o incumprimento deste dever por um período de tempo superior a um ano confere ao senhorio o direito de resolução do contrato de arrendamento. Contudo, existem três situações expressamente previstas na lei que legitimam o não uso do local arrendado pelo arrendatário e consequentemente afastam o direito de resolução por parte do senhorio.

Uma das excepções contempladas na lei é precisamente a situação em que a utilização do local arrendado é mantida "por quem, tendo direito a usar o locado, o fizesse há mais de um ano", ou seja, por quem já ocupasse o local arrendado há um ano quando se iniciou o não uso pelo arrendatário. Consequentemente, a primeira conclusão que podemos extrair ao abrigo do actual regime (NRAU) é a seguinte: caso o filho resida no local arrendado há pelo menos 5 (cinco) anos, este terá legitimidade para usar o local arrendado e o senhorio não poderá resolver o contrato de arrendamento nem intentar acção de despejo; caso o filho só tenha ocupado o local arrendado após o pai abandonar o local arrendado ou há menos de 1 (um) ano relativamente à data em que o pai deixou de lá residir, o senhorio terá fundamento de resolução do contrato podendo consequentemente, e verificados os pressupostos processuais, intentar uma acção de despejo. Note-se que se trata de uma questão controvertida que tem sido debatida na doutrina na medida em que alguns autores defendem que estas situações excepcionais devem se encontrar sujeitas a um limite temporal não podendo subsistir como fundamento de impedir a resolução do contrato de arrendamento por parte do senhorio eternamente. Contudo, a lei nada prevê especificamente quanto a esta matéria. A lei prevê ainda que quando o pedido de despejo tiver por fundamento a falta de residência permanente do arrendatário e quando este tenha no mesmo concelho outra residência ou tenha adquirido um imóvel para habitação, o senhorio poderá para além do despejo pedir também uma indemnização calculada nos termos da lei.

No caso em apreço, e embora não se trate de uma questão linear, parece que poderá haver fundamento para a acção de despejo caso se verifiquem os pressupostos enunciados supra. Porém, os factos invocados deverão ser objecto de prova o que se poderá revelar uma tarefa difícil nomeadamente quanto ao facto de o filho (não) residir no local arrendado há mais de 5 (cinco) anos ou quanto ao facto de a propriedade onde o arrendatário actualmente reside não ser o local arrendado embora este continue, para efeitos legais, a residir no local arrendado, quanto ao facto de o imóvel onde o arrendatário reside não estar em nome do mesmo por razões financeiras, etc. A Proposta de Lei não trata especificamente esta matéria embora crie o Balcão Nacional do Arrendamento destinado a assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo o que torna este processo mais célere.

Assim, caso esta "nova lei" venha a ser aprovada, poderá sempre dirigir-se ao Balcão Nacional do Arrendamento e apresentar um requerimento de despejo invocando os fundamentos que enunciamos supra, caso os mesmos se verifiquem. Uma última nota, ao abrigo da nova Proposta de Lei, poderá ainda desencadear o processo de actualização da renda, o qual poderá culminar com a actualização da renda ou com a cessação do contrato de arrendamento, verificadas que estejam as condições legais previstas na Proposta de Lei para o efeito.

9) Quais são as novas regras para os arrendamentos comerciais, em particular para os contratos anteriores a 1990? E sendo o inquilino uma instituição sem fins lucrativos tipo associação comercial, aplicar-se-ão as mesmas regras?

A Proposta de Lei não apresenta qualquer inovação ao regime estabelecido em 2006 para os contratos de arrendamento para fins não habitacionais (com excepção de uma redução do prazo pelo qual será considerado ter sido celebrado o contrato - de 10 para 5 anos - no caso de outro não ter sido estipulado entre as Partes). Por outro lado, e no que se refere aos contratos para fins não habitacionais anteriores a 1990, nos termos da alteração proposta às disposições transitórias da Lei n.º 6/2006, continuará a aplicar-se a possibilidade de o senhorio denunciar o contrato com uma antecedência de 5 anos da data em que pretenda a cessação, quando, após a entrada em vigor da lei que vier a ser aprovada, ocorra trespasse, locação do estabelecimento ou cessão do arrendamento para o exercício de profissão liberal (esta última hipótese constitui novidade) ou, sendo o arrendatário uma sociedade, se verifique uma alteração, em mais de 50%, da titularidade (excepto em caso de sucessão) da posição ou posições sociais da sociedade arrendatária.

No que se refere à actualização das rendas devidas, aplicar-se-ão a estes contratos - para fins não habitacionais e celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro - as alterações que vierem a ser aprovadas nesta sede, embora esteja previsto que, independentemente da data de publicação da nova lei, as mesmas só entrem em vigor em 1 de Janeiro de 2013. Por último, e sem prejuízo da eventual legislação que lhes seja aplicável, as instituições sem fins lucrativos "tipo associação comercial" não são "discriminadas" por esta Proposta de Lei, sendo-lhes aplicável o regime geral que vier a ser aprovado.

10) Sou um reformado bancário de 73 anos de idade, e habito um andar em Viseu desde Junho de 1974. A renda mensal inicial foi de 3.000$00 e agora estou a pagar Eur. 98.00-noventa e oito euros (mensais). Caso a senhoria me venha propor uma renda mensal que eu considere exagerada, como devo actuar?

De acordo com a Proposta de Lei aprovada pelo Governo, após a recepção da comunicação, enviada por iniciativa do senhorio, comunicando ao arrendatário, designadamente, o valor da nova renda, o tipo e a duração do contrato propostos, o arrendatário terá um prazo de 30 dias para responder, podendo (a) aceitar o valor da renda proposto, (b) opor-se e propor novo valor - pronunciando-se nos casos referidos em (a) e (b) quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio - ou (c) denunciar o contrato de arrendamento.

Por outro lado, o arrendatário deverá igualmente comunicar e comprovar ao senhorio (i) a circunstância de ter idade igual ou superior a 65 anos (que é o caso) e/ou, sendo caso disso, (ii) que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais (RMNA) (circunstância que influenciará a forma e o montante da renda actualizada). A possibilidade de invocar estas circunstâncias depende de o arrendatário ter no local arrendado a sua residência permanente ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença. No caso de idade igual ou superior a 65 anos, o valor da nova renda proposto pelo senhorio (bem como o tipo e a duração do contrato) será apenas aplicável mediante acordo entre as partes.

Caso o arrendatário se oponha ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepção da resposta do arrendatário, deve comunicar-lhe se aceita ou não a nova renda proposta (a falta de resposta do senhorio valendo com aceitação da proposta do arrendatário). Se o senhorio não aceitar o novo valor da renda proposto pelo arrendatário, o contrato manter-se-á em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável, sendo o valor da renda apurado - para um período de 5 anos contado da recepção pelo senhorio da comunicação enviada pelo arrendatário, e nos termos da qual é proposto um novo valor para a actualização da renda - nos seguintes termos: o valor actualizado da renda terá como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado (o valor do local arrendado corresponderá ao valor da avaliação realizada nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis). Acresce que, no caso de em que arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é, de facto, é inferior a cinco RMNA, para além do limite máximo a que se refere o parágrafo anterior - valor anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado - o valor actualizado da renda corresponderá, até à aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social: (i) a um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário e (ii) a um máximo de 10% do RABC do agregado familiar do arrendatário, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a €500,00 mensais (excepto no caso de o valor apurado ser inferior ao valor que resultaria da actualização anual de acordo com a totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses e para os quais existam valores disponíveis à data de 31 de Agosto, apurado pelo INE, sendo esse o valor aplicável).

O valor da renda assim actualizada vigorará por um período de 5 anos e o arrendatário ficará obrigado a comprovar, anualmente, no mês correspondente àquele em que foi feita a invocação de que o RABC do seu agregado familiar é inferior a 5 RMNA, a manutenção daquela circunstância. Findo o referido período de 5 anos a que se faz referência nos parágrafos, o senhorio poderá voltar a promover a actualização da renda - caso em que, se elegível, o arrendatário poderá ter direito a um subsídio de renda, em termos ainda a definir -, sem prejuízo de o contrato apenas ficar "submetido ao NRAU" no caso de as Partes chegarem a acordo para o efeito.


Confira as respostas da Sociedade Raposo Subtil e Associados

Nota: As respostas têm por base a proposta de Lei 38/XII que visa rever o regime jurídico do arrendamento urbano e que está sujeita a discussão e aprovação parlamentar.

1) A lei apenas fala nos contratos habitacionais e comerciais, nada dizendo sobre os contratos de escritórios/profissões liberais.
Estes contratos (de escritórios/profissões liberais) estão abrangidos pela nova lei? Se sim quais os artigos da nova lei que fazem referência a tais contratos?

Desde o NRAU que o legislador optou por dividir o regime jurídico entre arrendamentos para habitação e arrendamentos para fins não habitacionais. Assim, os contratos de arrendamento com fim de exercício de actividades liberais estão sujeitos às regras especiais dos arrendamentos para fins não habitacionais. A proposta de lei não vem alterar esta divisão, mantendo-se a sujeição destes contratos às disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais.

2) A ministra Assunção Cristas tem afirmado nos vários órgãos de comunicação que o pedido, pelo senhorio, de actualização das rendas de contratos de idosos (mais de 65 anos) e de inquilinos com carências económicas, e restantes situações entra em vigor 90 dias após a publicação da nova lei em DR, à excepção dos casos em que os inquilinos impugnem o valor da nova lei pelo que o senhorio apenas pode aumentar a renda em função do VPA (valor patrimonial actualizado) do prédio.
A nova lei, no seu artigo 13.º (Entrada em vigor) diz no n.º 2 claramente que:
" Os artigos 30 a 36.º e 50 a 54 da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redação conferida pela presente lei entram em vigor em 1.Janeiro.2013."
Ora os artigos 30 a 36 e 50 a 54 da lei conferida (a alterada e proposta pela Ministra) diz exactamente respeito aos passos que as partes têm que tomar para o senhorio propor a actualização das rendas. Assim, de acordo com o texto da nova lei, só em 2013 (altura em que os prédios estarão reavaliados e os novos IMI´s estarão em vigor) é que se pode iniciar as actualizações das rendas antigas.
Por outro lado o artigo 30.º e 50.º da nova lei dizem claramente que:
Artigo 30.º e 50.º
Iniciativa do senhorio
A transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:
a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), acompanhado de cópia da caderneta predial urbana.
Por isso, segundo a nova lei, o senhorio quando iniciar o pedido de actualização de renda tem obrigatoriamente que indicar e juntar, cumulativamente com o previsto na alínea a), o documento e informação prevista na alínea b). Caso não o faça o inquilino poderá arguir a nulidade do pedido e considerá-lo nulo por falta de um dos elementos que é cumulativo com o da alínea a).


As dúvidas são:

- Afinal quando é que pode o senhorio iniciar o pedido de actualização das rendas (antigas), seja para idosos, desfavorecidos ou todas as outras situações? É só em 1.Jan.2013? (que é o que decorre da leitura da proposta de lei no artigo 13.º!).
Os pedidos de actualização de rendas continuam a reger-se pelos artigos 30.º a 56º da Lei 6/2006 que, nos termos do artigo 9º da proposta, continuarão em vigor até 31 de Dezembro de 2012. O novo regime de actualização só entrará em vigor em 1 de Janeiro de 2013.

3) E em relação aos contratos comerciais e escritórios/profissionais liberais também é só em 1.Jan.2013? Em que data?
Sim, nos termos da norma transitória constante no artigo 9º e 13º da proposta, também nos contratos para fins não habitacionais a aplicação das novas regras de actualização é diferida para 1 de Janeiro de 2013.
De sublinhar que a proposta contém um regime especial para as micro entidades, estabelecendo um período de actualização faseado em cinco anos.

4) A nova lei aplica-se, também, aos contratos para escritórios anteriores a 1995 (contratos antigos)? Os prazos destes contratos deixam de ser eternos?

Sim, o objectivo da proposta é proceder a uma aproximação de regimes, porém no que toca à denúncia dos contratos de duração indeterminada, o senhorio deve comunicar a denúncia com uma antecedência não inferior a cinco anos e proceder ao pagamento de um montante não inferior a seis meses de renda. Quanto à actualização de rendas fica sujeita, a partir de 1 de Janeiro de 2013, ao disposto nos artigos 50 e seguintes da proposta que faz depender a actualização de uma proposta do senhorio que deve ser comunicada ao arrendatário indicando o valor da renda e o valor do locado, avaliado de acordo com o CIMI, acompanhado da cópia da caderneta predial urbana.

5) Tenho 4 inquilinos com mais de 65 anos. 2 deles têm um rendimento global superior a 1500 € e os restantes 2 têm um rendimento global a 400 €. Os contratos são anteriores a 1970, as rendas antigas são no valor 68 €. Dada a nova lei do arrendamento o que posso fazer?

No que toca à actualização das rendas, as regras constantes da proposta só entram em vigor a partir de 1 de Janeiro de 2013. 
A actualização de rendas será efectuada, em geral, tendo em conta o valor do imóvel locado, de acordo com o Código de Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI). Cabe ao senhorio a iniciativa de actualização da renda, devendo comunicar ao arrendatário a sua intenção, por escrito, através de carta assinada e registada, com aviso de recepção, contendo o endereço completo do arrendatário. A carta deve conter o valor da renda, o tipo e a duração do contrato, o valor do locado (de acordo com a avaliação fiscal) e deve ser acompanhada de uma cópia da caderneta predial urbana.
Cabe aos arrendatários invocarem as circunstâncias especiais relacionadas com a idade, deficiência superior a 60% ou com o rendimento. Quanto aos arrendatários com um rendimento anual bruto corrigido inferior a 5 retribuições mínimas anuais, cabe-lhes invocar esta circunstância devendo remeter-lhe um documento comprovativo emitido pelos serviços de finanças. No que se refere aos arrendatários com idade superior a 65 anos, ou deficiência superior a 60%, deverão remeter um comprovativo da sua idade. Nestes casos, a actualização da renda depende de acordo das partes ou na falta de acordo o senhorio apenas pode actualizar dentro dos limites estabelecidos.
Quanto aos arrendatários carenciados os limites de actualização são:
- 1/15 do valor do locado (actualizado de acordo com o CIMI)
- Quanto aos arrendatários que invoquem qualquer das circunstâncias previstas no parágrafo anterior, durante os primeiros 5 anos, a renda terá sempre como limite máximo, o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado. Todavia, se o arrendatário invocar um rendimento anual bruto corrigido superior a €500 e inferior a €2500, o montante máximo da renda não poderá ser superior a 25% do seu rendimento;
No caso de o inquilino invocar um rendimento inferior a €500 mensais, o valor da renda não poderá ser superior a 10% deste rendimento.

6) Tenho 45 anos e vivo em casa dos meus pais que pagam uma renda antiga.
Será que eles podem transmitir o contrato para mim?

Tratando-se de um arrendamento antigo, o mesmo só se transmitiria para um filho com 45 anos se o mesmo fosse portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. Não se verificando esta circunstância, o arrendamento caduca por morte da inquilina.

7) Qual o ano fiscal relevante (2011,2012?) para o apuramento dos rendimentos dos inquilinos?

Tendo em conta que as novas regras entrarão em vigor a 1 de Janeiro de 2013, o ano fiscal relevante para o apuramento dos rendimentos deve ser o ano de 2012.
Considerando que o rendimento dos inquilinos é o que consta da sua declaração de rendimentos, o serviço de finanças indicará o correspondente ao valor que estiver na sua disponibilidade, ou seja, as finanças certificarão o ano do rendimento que já lhe tiver sido entregue pelo inquilino.

8) No caso do senhorio invocar incapacidade financeira para pagar a indemnização devida ao inquilino, terá de o provar?

O senhorio, tal como o arrendatário têm o ónus de prova dos factos que invocam, porém se não tiver capacidade financeira para indemnizar o inquilino não poderá proceder à denúncia do contrato que é um pressuposto para o exercício deste direito.Aproveito a ocasião do lançamento desta iniciativa, para colocar a seguintes questão:

9) Se a nova lei das rendas diz que vai permitir aumentar a renda a maiores de 65 anos, mas por outro lado, estes nunca poderão ser despejados, parece-me haver aqui algo de contrasensual?
Como é que vou, à luz da nova lei, poder aumentar a renda, por exemplo, a um inquilino com 75 anos de idade 480€ de rendimento e, que, actualmente paga 30€ pela renda da casa onde vive. Sabendo que não pode ser despejado se lhe pedir qualquer aumento desmancha-se a rir.
Sem prejuízo de não ser mencionado na questão colocada a data de celebração do contrato de arrendamento, atendendo ao valor da renda, deduzimos tratar-se de um contrato celebrado antes da vigência do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro.

Antes de mais, cumpre esclarecer que o aumento ou actualização de renda e a possibilidade ou não de despejo trata-se de duas questões completamente diversas e não interligadas, uma vez que a recusa pelo arrendatário em actualizar a renda não possibilita por si só a resolução do contrato por parte do senhorio. Este apenas pode resolver o contrato com os fundamentos previstos na lei (p. ex. viole reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio, em caso de more igual ou superior a 2 meses no pagamento da renda).

Contudo, e não podendo dar azo a "despejo", a oposição manifestada pelo arrendatário em actualizar a renda terá outro tipo de consequências conforme infra se demonstrará.
De acordo com a "Nova Lei das Rendas" (alerta-se para o facto de estarmos perante uma proposta de Lei que poderá ser, ainda, objecto de alterações), a actualização das rendas antigas pode resultar de uma negociação entre o senhorio e o arrendatário, dependendo a referida actualização da iniciativa do senhorio.
Assim, deve o senhorio comunicar ao arrendatário a sua intenção de actualizar a renda, indicando, desde logo:
a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), acompanhado de cópia da caderneta predial urbana.
Em resposta, pode o arrendatário, no prazo de 30 dias, a contar da data em que recebeu a comunicação do senhorio:
a) Aceitar o valor proposto pelo senhorio, pronunciando-se quanto ao tipo e ou duração do contrato;
b) Recusar o valor proposto, apresentando uma contraproposta, pronunciando-se quanto ao tipo e ou duração do contrato;
c) Denunciar o contrato (a denúncia produz efeitos no prazo de 2 meses a contar da recepção pelo senhorio da respectiva comunicação, devendo o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias, ou seja, na prática o arrendatário deverá entregar o locado no prazo máximo de 3 meses a contar da recepção da comunicação pelo senhorio da referida denúncia). Neste caso, não existirá lugar à actualização da renda.

A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do segundo mês seguinte ao do termo do prazo de 30 dias já referido.

Caso o arrendatário aceite o valor da renda proposto pelo senhorio, o contrato fica submetido ao NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) a partir do 1.º dia do segundo mês seguinte ao da recepção da resposta:
a) De acordo com o tipo e a duração acordados;
b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.
Tratando-se de um arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos, tal como o caso ora apresentado, deve, ainda, o arrendatário na sua resposta invocar tal facto, desde que tenha no locado a sua residência permanente ou quando a falta desta for devida a caso de força maior ou doença, devendo, para o efeito juntar à sua resposta documento comprovativo de ter completado 65 anos.
Neste caso, o contrato apenas ficará submetido ao novo regime mediante acordo entre as partes, aplicando-se no que respeita ao valor da renda o seguinte:

a) Caso o arrendatário aceite o valor de renda proposto pelo senhorio, a nova renda será devida no 1º dia do segundo mês seguinte ao da recepção, pelo senhorio, da resposta;
b) Se não aceitar, propõe um novo valor, devendo o senhorio comunicar a sua aceitação ou não no prazo de 30 dias, valendo a falta de resposta do senhorio como aceitação da contraproposta do arrendatário.
c) Se o senhorio aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário, ou verificando-se o referido na alínea anterior, a nova renda é devida no 1.º dia do segundo mês seguinte ao da recepção, pelo senhorio, da resposta ou do termo do prazo para esta, consoante os casos.
Porém, a questão que se coloca é a seguinte: E se o senhorio não aceitar a contraproposta apresentada pelo arrendatário, qual ou quais as consequências?

A primeira é que o contrato mantém-se em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável.
No que respeita ao valor de renda, no período de cinco anos, a mesma pode ser actualizada nos seguintes termos:
a) O valor actualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado;
b) O valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI.
Atendendo ao outro dado mencionado na questão colocada (rendimento do arrendatário de € 480,00), cumpre, ainda, referir o seguinte:

Os casos de dificuldades financeiras devem ser comprovados através do rendimento anual bruto corrigido (RABC), que para tal terá de ser inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA). Durante o período transitório de cinco anos, um agregado familiar com um rendimento igual ou superior a 500 euros mensais não pode ter uma actualização superior a uma taxa de esforço de 25%. Quando o RABC é inferior a 500 euros mensais, a taxa não pode ultrapassar os 10%. Em ambos os casos, há sempre o limite de 1/15 do valor do imóvel definido com o valor patrimonial. No final dos cinco anos ou se o agregado ultrapassar as cinco RMNA, a renda passa a poder ser actualizada nos termos gerais, sendo que, no final dos cinco anos a renda é actualizada nos termos gerais nunca podendo todavia ultrapassar 1/15 do valor patrimonial do imóvel. Nestas circunstâncias, se a inquilina não puder pagar esta renda tem direito a subsídio de renda nos termos e condições a definir em diploma próprio.

10) A minha avó tem um imóvel arrendado desde 1974, cuja renda é 18,81 euros. O imóvel foi arrendado a um Sr. que já faleceu há vários anos, tendo continuado a residir na habitação a sua viúva, que actualmente tem mais de 65 anos. Esta, pelo que sabemos, aufere a pensão de reforma mínima mais uma pensão do marido. A minha avó apenas aufere a pensão de reforma mínima. Com a saída da nova lei é possível fazer uma actualização da renda? O valor pode ser negociado ou é sujeito ao valor patrimonial do imóvel? Sendo sujeito ao valor patrimonial como é calculado esse valor?

Relativamente a esta questão, parte da resposta é a mesma que foi dada à questão anterior, acrescenta-se, porém, que quanto à forma de cálculo do valor patrimonial, deverá o senhorio solicitar às finanças a avaliação do imóvel, determinando-se o valor patrimonial tributário em resultado da aplicação de vários factores e coeficientes constantes do artigo 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI).

Assim, o senhorio ao comunicar a sua intenção ao arrendatário em actualizar a renda deverá indicar, para além do valor de renda, tipo e duração do contrato pretendidos, o valor do locado, resultante da avaliação fiscal, acompanhado de cópia da caderneta predial urbana.

11) Gostava de obter um comentário a uma questão:
Contrato de 1960, em que a inquilina tem mais de 65 anos, mas vive com sobrinha, de 50 anos, e sua família, que vendeu a casa para se instalar na casa da tia, usufruindo de uma casa barata, enquanto a tia viver.
Se atendermos à idade da inquilina, esta casa fica fora do processo de actualização?
A Lei prevê algum procedimento que permita prevenir tais situações de abuso?

De acordo com a "Nova Lei das Rendas" (alerta-se para o facto de estarmos perante uma proposta de Lei que poderá ser, ainda, objecto de alterações), a idade dos arrendatários, quando igual ou superior a 65 anos, não prejudica ou inviabiliza o processo de actualização da renda.

Contudo, e sem prejuízo da actualização das rendas poder resultar de uma negociação entre o senhorio e o arrendatário, dependendo a referida actualização da iniciativa do senhorio, a mesma é de certa forma condicionada atendendo ao factor idade (razões de mobilidade associadas à idade).
De acordo com o novo procedimento de actualização das rendas, devem ser respeitados os seguintes passos:
Assim, deve o senhorio comunicar ao arrendatário a sua intenção de actualizar a renda, indicando, desde logo:
a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), acompanhado de cópia da caderneta predial urbana.

Em resposta, pode o arrendatário, no prazo de 30 dias, a contar da data em que recebeu a comunicação do senhorio:
c) Aceitar o valor proposto pelo senhorio, pronunciando-se quanto ao tipo e ou duração do contrato;
d) Recusar o valor proposto, apresentando uma contraproposta, pronunciando-se quanto ao tipo e ou duração do contrato;
e) Denunciar o contrato (a denúncia produz efeitos no prazo de 2 meses a contar da recepção pelo senhorio da respectiva comunicação, devendo o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias, ou seja, na prática o arrendatário deverá entregar o locado no prazo máximo de 3 meses a contar da recepção da comunicação pelo senhorio da referida denúncia). Neste caso, não existirá lugar à actualização da renda.

A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do segundo mês seguinte ao do termo do prazo de 30 dias já referido.

Caso o arrendatário aceite o valor da renda proposto pelo senhorio, o contrato fica submetido ao NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) a partir do 1.º dia do segundo mês seguinte ao da recepção da resposta:
a) De acordo com o tipo e a duração acordados;
b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.

Tratando-se de um arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos, tal como o caso ora apresentado, deve, ainda, o arrendatário na sua resposta invocar tal facto, desde que tenha no locado a sua residência permanente ou quando a falta desta for devida a caso de força maior ou doença, devendo, para o efeito juntar à sua resposta documento comprovativo de ter completado 65 anos.
Neste caso, o contrato apenas ficará submetido ao novo regime mediante acordo entre as partes, aplicando-se no que respeita ao valor da renda o seguinte:
a) Caso o arrendatário aceite o valor de renda proposto pelo senhorio, a nova renda será devida no 1º dia do segundo mês seguinte ao da recepção, pelo senhorio, da resposta;
c) Se não aceitar, propõe um novo valor, devendo o senhorio comunicar a sua aceitação ou não no prazo de 30 dias, valendo a falta de resposta do senhorio como aceitação da contraproposta do arrendatário.
d) Se o senhorio aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário, ou verificando-se o referido na alínea anterior, a nova renda é devida no 1.º dia do segundo mês seguinte ao da recepção, pelo senhorio, da resposta ou do termo do prazo para esta, consoante os casos.

Porém, a questão que se coloca é a seguinte: E se o senhorio não aceitar a contraproposta apresentada pelo arrendatário, qual ou quais as consequências?
A primeira é que o contrato mantém-se em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável.
No que respeita ao valor de renda, no período de cinco anos, a mesma pode ser actualizada nos seguintes termos:
a) O valor actualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado;
b) O valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI.
No que respeita à "situação de abuso" que identifica, cumpre esclarecer o seguinte:
Nos arrendamentos para habitação podem residir no locado, além do arrendatário, todos os que vivam com ele em economia comum, considerando-se nessa situação os seus parentes ou afins na linha recta ou até ao 3º grau da linha colateral, tal como no presente caso, uma vez que com a arrendatária vive a sobrinha.
Aproveitamos, ainda, para esclarecer o seguinte:
O arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe sobreviva:
- Cônjuge com residência no locado;
- Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de dois anos, com residência no locado há mais de um ano;
- Ascendente em 1º grau que com ele convivesse há mais de um ano;
- Filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
- Filho ou enteado que com ele convivesse há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.
Nesta conformidade, em caso de morte da arrendatária, e não se encontrando a sobrinha entre os possíveis sucessores no arrendamento, o mesmo caducará.